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实力最大的娱乐平台·拿地与去库存相向而行,楼市何去何从

2020-01-11 10:17:22
发布:五虎安泉新闻网

实力最大的娱乐平台·拿地与去库存相向而行,楼市何去何从

实力最大的娱乐平台,拿地与去库存相向而行,楼市何去何从

谭浩俊

中国指数研究院近日发布报告,报告指出,在楼市政策逐步宽松的情况下,房企拿地热情高涨,10家品牌房企9月累计新增土地面积351.67万平方米,环比大涨107.84%,拿地成本540.72亿元,环比大涨236.79%。相反,各地库存却居高不下,重点监测的城市中,仅2城库存有所下降,分别是蚌埠(-3.33%)和杭州(-0.55%),其余城市均呈现上涨,其中南充涨幅最大为20.32%,深圳次之上涨14.92%。

开发商拿地热情增强,或可看作是市场转暖的一种表现。一方面,可能是开发商经过长时间的等待观望以后,又积蓄了较强的开发能量。特别是以一、二线城市为主战场的开发商,面对房价逐步回升,再次看到了赚钱的希望;另一方面,也可能是面对楼市政策逐步宽松,尤其是房贷等方面的政策持续松绑,让开发商闻到了楼市新一轮扩张的味道,试图以低价位拿地来占据制高点。

问题在于,在去库存效果很不明显、各地库存仍然居高不下的大背景下,开发商拿地热情增强,会对楼市带来怎样的影响呢?要知道,从商品房销售情况来看,并没有具备开发商拿地热情增强的条件。数据显示,9月主要城市成交面积环比下降了2.10%。也就是说,连“金九”也没有表现出成色较高的销售量,反而出现了环比下降的现象。这也意味着,开发商拿地热情增强,很有可能是建立在库存继续增加的基础上,从而使原本就已经陷入失调的供求关系更加失调,库存状况更加严重。在去库存问题得不到有效解决的情况下,房地产市场又怎么能够进入健康有序轨道呢?

值得注意的是,开发商拿地热情增强的标志,除了数量快速增多之外,对价格的容忍度、接受度也出现了明显增强的迹象。与此前相比,拿地成本也大幅上升,10家品牌房企9月累计拿地成本竟然环比上涨了236.79%。而北京丰台樊家村的一块危房地块,溢价率更是高达50%,商品房住宅部分楼面价则达到了7.5万元左右,成为当年新的“地王”。

很显然,开发商拿地与去库存相向而行,对楼市来说,不是一件好事情。从目前房地产市场的实际情况来看,如何消化库存,毫无疑问是楼市能否步入健康有序轨道最关键的因素。要知道,只要库存严重积压的问题不解决、矛盾不化解,楼市的风险就难以消除,就有可能引发区域性金融风险。因为,相当一部分地区的商品房库存,是与地方政府、银行及其他企业的利益是捆绑在一起的,是容易引起连锁反应的。去年,浙江萧山的一家房地产企业资金链断裂,就让当地政府和银行十分紧张,被迫采取政府救助的手段。而其他地方的开发企业,相当一部分也已经绑架了政府和银行。也正因为如此,去库存才是楼市生死存亡的中心点。

那么,为什么会出现开发商拿出和去库存相向而行的现象呢?症结也在地方政府和银行,特别是地方政府。在经济出现严重下行,财政收入增速明显放缓,一些地方还出现下降的情况下,如果来自于土地的收入再大幅萎缩。那么,地方政府运行将出现困难,许多急需解决的问题也无力解决。对财政收入来说,在企业运行状况没有得到改变的情况下,要想继续增加,难度是相当大的,能够不下降就已经相当不容易了。唯一能够通过政府运作和政策摆渡取得收入的,只有土地。通过一定的手段鼓励开发商拿地,也就不可避免地会成为地方的首选。开发商拿地热情增强,不排除有政府的暗中施力。

如果仅仅是市场低迷,政府暗推开发商拿地,还能理解,也能承受。关键是,相当一部分地区都存在库存严重的问题,都需要通过消化库存缓解已经出现的风险隐患。如果再过度供地、过度鼓励开发商拿地,就有可能使库存问题更加严重,供求关系更加不协调。在这样的情况下,开发商拿地与去库存相向而行,就非常可怕、非常令人担忧。如何缓解这一矛盾,把去库存的问题解决好,将直接决定楼市下一步的走向。基本的观点是,不要让楼市再背负更重要的风险负担了。风险积聚到一定时候,是会爆发的。而中国的楼市与政府、与银行、与很多非房地产领域企业之间,又保持着密切关系,仍然风险的爆发,都有可能引发区域性、全域性金融风险,甚至政府债务危机,这才是最需要考虑的问题。

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